Ferienhaus in Portugal kaufen: Kosten, Ablauf und Tipps

Lohnt sich ein eigenes Ferienhaus in Portugal?

Ein eigenes Ferienhaus bedeutet vor allem eines: Freiheit. Du kannst jederzeit spontan nach Portugal reisen, ohne dich um ausgebuchte Unterkünfte oder schwankende Preise in der Hauptsaison zu kümmern. Dein Hund darf selbstverständlich mit, du richtest dir alles nach deinem Geschmack ein und durch die Möglichkeit zur Selbstverpflegung profitierst du von den vergleichsweise günstigen Preisen in Portugal.

Dazu kommt der finanzielle Aspekt: Die Immobilienpreise in Portugal steigen seit Jahren deutlich. Ein gut gelegenes Ferienhaus kann also eine sinnvolle Geldanlage sein – erst recht, wenn du es in den Zeiten, in denen du nicht selbst vor Ort bist, an Urlauber vermietest. Und nicht wenige Käufer haben ohnehin einen längerfristigen Plan: das Ferienhaus als späteren Altersruhesitz.

Ganz ohne Haken ist die Sache allerdings nicht. Diese Punkte solltest du ehrlich abwägen:

• Örtliche Bindung: Wer ein Ferienhaus besitzt, verbringt seinen Urlaub meist am immer gleichen Ort – sonst zahlst du doppelt. Wenn du Portugal lieber jedes Jahr von einer neuen Seite entdecken willst, bist du mit wechselnden Unterkünften flexibler.
• Laufende Kosten: Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung, Strom und Wasser fallen auch dann an, wenn das Haus leer steht.
• Verwaltungsaufwand: Garten, Pool und Haus wollen gepflegt werden – entweder von dir selbst oder von einer bezahlten Verwaltung vor Ort.
• Kapitalbindung: Das investierte Geld steckt in der Immobilie. Ein Verkauf braucht Zeit, und portugiesische Banken finanzieren Nicht-Residenten nur einen Teil des Kaufpreises (mehr dazu weiter unten).

Als Faustregel gilt: Ein Ferienhaus lohnt sich finanziell vor allem dann, wenn du es entweder viele Wochen im Jahr selbst nutzt oder konsequent vermietest – idealerweise beides in Kombination. Und du solltest deinen Wunschort bereits gut kennen, bevor du dort kaufst.

Dürfen Deutsche in Portugal ein Haus kaufen?

Ja, und zwar ohne nennenswerte Hürden. Portugal macht beim Immobilienkauf keinen Unterschied zwischen Einheimischen und Ausländern. Als EU-Bürger kannst du im ganzen Land Häuser, Wohnungen und Grundstücke erwerben – egal ob als Ferienhaus, Kapitalanlage oder späteren Wohnsitz.

Zwei Dinge brauchst du in jedem Fall:

• Eine portugiesische Steuernummer (NIF): Die Número de Identificação Fiscal ist Voraussetzung für jeden Immobilienkauf und auch für die Eröffnung eines portugiesischen Bankkontos. Als EU-Bürger kannst du sie direkt beim Finanzamt (Finanças) beantragen – persönlich vor Ort oder über einen Bevollmächtigten, etwa deinen Anwalt.
• Ein portugiesisches Bankkonto: Nicht zwingend vorgeschrieben, aber praktisch unverzichtbar – für die Kaufabwicklung, laufende Nebenkosten und Steuern.

Empfehlenswert ist außerdem ein unabhängiger Anwalt (Advogado), der den Kauf begleitet, die Eigentumsverhältnisse prüft und sicherstellt, dass keine Schulden oder Hypotheken auf der Immobilie lasten.

Gerade an der Algarve und im Großraum Lissabon gibt es viele zweisprachige Anwälte und Makler, die auf deutsche Käufer spezialisiert sind. Trotzdem schadet es nicht, frühzeitig Portugiesisch zu lernen – spätestens im Alltag vor Ort zahlt sich das aus.

Was kostet ein Ferienhaus in Portugal?

Die Zeiten, in denen Portugal ein echtes Schnäppchenland für Immobilienkäufer war, sind vorbei. Die Preise sind in den letzten Jahren kräftig gestiegen: Nach Angaben des portugiesischen Statistikamts INE lag der Medianpreis für verkaufte Wohnimmobilien 2025 bei rund 2.076 Euro pro Quadratmeter – ein Plus von fast 17 Prozent gegenüber dem Vorjahr. In den begehrten Lagen liegen die Preise allerdings deutlich darüber.

Zur groben Orientierung die Medianpreise pro Quadratmeter nach Regionen (Stand 2025/2026):

• Großraum Lissabon: rund 3.400 Euro/m² – in der Stadt Lissabon selbst etwa 5.000 Euro/m², in Cascais sogar noch mehr
• Algarve: rund 3.100 Euro/m², in Hotspots wie Lagos, Albufeira oder Vilamoura deutlich höher
• Halbinsel Setúbal (südlich von Lissabon, inklusive Comporta-Region): rund 2.600 Euro/m²
• Madeira: rund 2.500 Euro/m²
• Großraum Porto: rund 2.300 Euro/m²
• Zentralportugal und Alentejo (Landesinnere): vielerorts unter 1.500 Euro/m² – hier findest du noch echte Schnäppchen

Konkret heißt das: Eine kleine Ferienwohnung an der Algarve bekommst du ab etwa 150.000 bis 200.000 Euro, ein Ferienhaus in guter Küstenlage kostet schnell 300.000 bis 500.000 Euro und mehr. Im Landesinneren – etwa im Alentejo oder in Zentralportugal – findest du dagegen renovierungsbedürftige Häuser teils schon für unter 100.000 Euro.

Kleines Haus am Meer in Portugal kaufen: Geht das noch günstig?

Der Traum vieler Portugal-Fans ist kein Luxusanwesen, sondern ein kleines Haus am Meer – ein altes Fischerhaus im Dorf, ein Cottage mit Garten oder eine kleine Finca in Küstennähe. Die ehrliche Antwort: Direkt am Wasser ist dieser Traum in den bekannten Regionen teuer geworden. Aber es gibt nach wie vor Möglichkeiten, wenn du bei der Lage flexibel bist.

• Etwas ins Hinterland ausweichen: Schon 15 bis 30 Minuten von der Küste entfernt sinken die Preise spürbar. An der Algarve gilt das etwa für Orte im Barrocal-Hügelland hinter der Küste, im Alentejo für die Dörfer hinter der Costa Vicentina.
• Alentejo-Küste statt Algarve: Die Region Alentejo bietet eine der schönsten und ruhigsten Küsten des Landes – bei deutlich niedrigeren Preisen als an der südlichen Algarve. Orte wie Vila Nova de Milfontes oder Zambujeira do Mar sind beliebt, aber noch nicht überlaufen.
• Silberküste (Costa de Prata): Zwischen Lissabon und Porto, rund um Orte wie Nazaré, São Martinho do Porto oder Figueira da Foz, findest du kleine Häuser in Meernähe oft günstiger als im Süden – mit dem Atlantik vor der Tür und guter Anbindung an die Flughäfen Lissabon und Porto.
• Nordportugal: Die Costa Verde nördlich von Porto ist bei deutschen Käufern noch ein Geheimtipp. Das Klima ist grüner und kühler, die Preise sind moderater.
• Fischerhaus mit Renovierungsbedarf: Traditionelle Fischerhäuser und Dorfhäuser (Casas de Aldeia) gibt es in vielen Küstenorten – oft klein, oft sanierungsbedürftig, dafür mit Charme und günstigem Einstiegspreis. Kalkuliere die Renovierungskosten aber realistisch: Bei alten Häusern kommen schnell mehrere zehntausend Euro für Dach, Elektrik, Wasserleitungen und Feuchtigkeitsschutz zusammen.

Ein realistischer Rahmen: Ein kleines, einfaches Haus in Meeresnähe (nicht erste Reihe) findest du in weniger gefragten Regionen ab etwa 100.000 bis 180.000 Euro. Direkter Meerblick oder Strandnähe in Top-Lagen kosten ein Vielfaches.

Die beliebtesten Regionen für Ferienimmobilien

Wo dein Ferienhaus stehen soll, hängt davon ab, wie du es nutzen willst. Ein kurzer Überblick über die wichtigsten Regionen:

• Algarve: Die Klassikerin unter den Ferienregionen – über 300 Sonnentage, Traumstrände und die beste Infrastruktur für Vermietung an Urlauber. Dafür die höchsten Preise außerhalb Lissabons und im Sommer viel Trubel.
• Großraum Lissabon: Ideal, wenn du Stadt und Strand kombinieren willst, etwa in Cascais, Ericeira oder an der Costa da Caparica. Preislich die teuerste Wahl.
• Alentejo: Weite Landschaften, Korkeichen, Ruhe und eine wilde Atlantikküste. Perfekt für alle, die dem Massentourismus aus dem Weg gehen wollen – und preislich noch attraktiv.
• Silberküste und Zentralportugal: Gutes Preis-Leistungs-Verhältnis, authentische Orte, starker Atlantik. Bei Surfern und Auswanderern beliebt.
• Region Porto und Nordportugal: Grün, ursprünglich und günstiger als der Süden – allerdings mit mehr Regen im Winter.
• Madeira und Azoren: Ganzjährig mildes Klima und spektakuläre Natur. Beachte aber die Anreise: Ohne Flug geht hier nichts, was spontane Wochenendtrips erschwert.

Kaufnebenkosten: Diese Steuern und Gebühren kommen dazu

Der Kaufpreis ist nicht alles. In Portugal solltest du je nach Immobilienwert mit etwa 7 bis 10 Prozent Nebenkosten rechnen. Die wichtigsten Posten:

• Grunderwerbsteuer IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis): Sie wird progressiv nach Kaufpreis berechnet. Für ein Ferienhaus – also einen Zweitwohnsitz – beginnen die Sätze bei 1 Prozent und steigen stufenweise an; bei teureren Objekten greift ein Spitzensatz von 6 Prozent, bei Luxusimmobilien ab rund einer Million Euro sogar 7,5 Prozent. Wichtig: Die Befreiungen für günstige Erstwohnsitze gelten für Ferienimmobilien nicht.
• Stempelsteuer (Imposto do Selo): pauschal 0,8 Prozent des Kaufpreises. Nimmst du ein Darlehen auf, fällt auf die Kreditsumme zusätzlich Stempelsteuer an.
• Notar- und Registergebühren: je nach Objekt und Notar etwa 600 bis 1.500 Euro.
• Anwaltskosten: üblicherweise rund 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises – gut investiertes Geld, gerade beim Kauf aus dem Ausland.
• Maklerprovision: wird in Portugal in der Regel vom Verkäufer bezahlt – für dich als Käufer fallen hier normalerweise keine Kosten an.

Auf Madeira und den Azoren gelten übrigens eigene, etwas großzügigere IMT-Stufen als auf dem Festland.

Kaufnebenkosten-Rechner Portugal

Wie viel das konkret für dein Wunschobjekt bedeutet, rechnest du am schnellsten selbst aus: Gib einfach den Kaufpreis ein und du siehst sofort, wie viel Grunderwerbsteuer (IMT), Stempelsteuer, Notar und Anwalt zusammenkommen – wahlweise fürs Festland oder für Madeira und die Azoren. Wenn du einen Teil über eine portugiesische Bank finanzierst, rechnet der Rechner die zusätzliche Stempelsteuer auf den Kredit gleich mit ein.

Laufende Kosten: Was dein Ferienhaus jedes Jahr kostet

Nach dem Kauf geht es weiter – diese Posten solltest du in deine jährliche Kalkulation aufnehmen:

• Grundsteuer IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis): jährlich 0,3 bis 0,45 Prozent des steuerlichen Immobilienwerts (VPT), je nach Gemeinde. Der VPT liegt meist deutlich unter dem Marktwert.
• AIMI: eine Zusatzsteuer für Immobilienvermögen, die aber erst greift, wenn der steuerliche Gesamtwert deiner portugiesischen Wohnimmobilien 600.000 Euro pro Person übersteigt – für die meisten Ferienhauskäufer also kein Thema.
• Versicherung: Eine Gebäudeversicherung gegen Feuer ist bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Pflicht und generell dringend zu empfehlen.
• Betriebskosten: Strom, Wasser, Internet, gegebenenfalls Gemeinschaftskosten (Condomínio) bei Wohnanlagen.
• Verwaltung und Instandhaltung: Wenn du nicht vor Ort bist, übernimmt eine Hausverwaltung Schlüsselübergaben, Reinigung, Pool- und Gartenpflege – je nach Leistungsumfang einige hundert bis über tausend Euro im Jahr, bei Vermietungsservice meist eine prozentuale Beteiligung an den Mieteinnahmen.

Finanzierung: Wie viel finanzieren portugiesische Banken?

Eine Vollfinanzierung kannst du als Käufer mit Wohnsitz in Deutschland vergessen. Portugiesische Banken finanzieren Nicht-Residenten in der Regel maximal 70 bis 80 Prozent des Kaufpreises oder Schätzwerts – maßgeblich ist der niedrigere der beiden Werte. Du solltest also mindestens 20 bis 30 Prozent Eigenkapital mitbringen, plus die Kaufnebenkosten.

Außerdem gut zu wissen:

• Die maximale Laufzeit liegt für Nicht-Residenten meist bei 30 Jahren, oft begrenzt auf ein Endalter von 70 bis 75 Jahren.
• Die Banken prüfen deine Einkommensverhältnisse konservativ – die monatliche Belastung aus allen Krediten sollte etwa 30 bis 35 Prozent deines Nettoeinkommens nicht übersteigen.
• Eine Alternative kann die Finanzierung über eine deutsche Bank sein, etwa durch eine Beleihung deiner Immobilie in Deutschland. Vergleiche beide Wege, bevor du dich festlegst.

So läuft der Hauskauf in Portugal ab

Der Kaufprozess ähnelt dem deutschen, hat aber einige Eigenheiten. So gehst du Schritt für Schritt vor:

1. NIF beantragen und Bankkonto eröffnen: Beides erledigst du am besten ganz am Anfang – ohne Steuernummer geht in Portugal nichts.
2. Objekt suchen und besichtigen: Plane mehrere Reisen ein. Besichtige Immobilien möglichst auch außerhalb der Saison – ein Küstenort im Februar fühlt sich ganz anders an als im August.
3. Anwalt einschalten und prüfen lassen: Dein Anwalt prüft den Grundbuchauszug (Certidão Permanente), das Steuerregister (Caderneta Predial), die Nutzungsgenehmigung (Licença de Utilização) und ob Schulden oder Belastungen auf dem Objekt liegen. Bei älteren Landhäusern ist außerdem wichtig, ob alle Anbauten legal errichtet wurden.
4. Vorvertrag unterschreiben (CPCV): Mit dem Contrato de Promessa de Compra e Venda wird der Kauf verbindlich. Üblich ist eine Anzahlung von 10 bis 20 Prozent. Achtung: Springst du danach ab, ist die Anzahlung weg – springt der Verkäufer ab, muss er dir das Doppelte zurückzahlen.
5. IMT und Stempelsteuer bezahlen: Beide Steuern müssen vor der notariellen Beurkundung beglichen sein.
6. Notartermin (Escritura): Mit der öffentlichen Kaufurkunde geht das Eigentum auf dich über. Anschließend wird der Kauf im Grundbuch (Registo Predial) eingetragen.

Ferienhaus kaufen und vermieten: Das musst du wissen

Viele Käufer wollen ihr Ferienhaus an Urlauber vermieten, wenn sie es nicht selbst nutzen – eine naheliegende Idee, schließlich boomt der Tourismus in Portugal. Aber: Kurzzeitvermietung an Touristen ist in Portugal genehmigungspflichtig.

Die AL-Lizenz (Alojamento Local)

Wer sein Haus oder seine Wohnung für Aufenthalte unter 30 Tagen an Urlauber vermietet – etwa über Airbnb oder Booking.com –, braucht eine Registrierung als Alojamento Local (AL). Die Anmeldung erfolgt online über das zentrale Bürgerportal und mündet in einer Registrierungsnummer im nationalen Register RNAL. Ohne diese Nummer ist die touristische Vermietung illegal und kann empfindliche Bußgelder nach sich ziehen.

Die Rechtslage hat sich zuletzt mehrfach geändert – zum Vorteil von Ferienhausbesitzern: Die strengen Auflagen des Wohnpakets »Mais Habitação« von 2023 (unter anderem ein landesweiter Registrierungsstopp für Apartments und eine Sonderabgabe) wurden Ende 2024 per Gesetz wieder aufgehoben. Seitdem gilt:

• Neue AL-Registrierungen sind grundsätzlich wieder möglich und unbefristet gültig.
• Die Sonderabgabe CEAL und die Pflicht zur Neugenehmung alle fünf Jahre sind abgeschafft.
• Aber: Die Gemeinden entscheiden selbst, wo sie Sperrzonen (Áreas de Contenção) einrichten. In den Innenstädten von Lissabon und Porto sowie in einigen Algarve-Gemeinden werden in bestimmten Vierteln keine oder kaum neue AL-Lizenzen vergeben.

Für dich heißt das: Prüfe vor dem Kauf unbedingt bei der zuständigen Gemeinde (Câmara Municipal), ob für das Objekt eine AL-Registrierung möglich ist – vor allem, wenn die Vermietung Teil deiner Finanzierungsrechnung ist. In klassischen Ferienhausregionen außerhalb der Stadtzentren ist die Registrierung in der Regel unproblematisch.

Steuern auf Mieteinnahmen

Mieteinnahmen aus einer Immobilie in Portugal musst du auch in Portugal versteuern. Bei der touristischen Kurzzeitvermietung über eine AL-Lizenz gilst du steuerlich als gewerblich tätig; im vereinfachten Besteuerungsregime wird dabei nur ein Teil der Einnahmen als Gewinn angesetzt, was die Steuerlast oft überschaubar hält.

Bei klassischer Langzeitvermietung gilt ein Sondersteuersatz auf die Nettomieteinnahmen, von dem du Kosten wie Instandhaltung, Versicherung und IMI abziehen kannst. In Deutschland musst du die Einkünfte ebenfalls angeben; das Doppelbesteuerungsabkommen verhindert aber, dass du doppelt zahlst.

Ein portugiesischer Steuerberater (Contabilista) ist hier gut investiertes Geld – idealerweise sprichst du schon vor dem Kauf mit ihm.

Worauf du beim Kauf achten solltest: Checkliste

• Lage zuerst: Die Lage entscheidet über Wertentwicklung und Vermietbarkeit. Für die Vermietung zählen Strandnähe, Infrastruktur und Flughafenanbindung; für die Eigennutzung zählt vor allem, dass du dich dort langfristig wohlfühlst.
• Außerhalb der Saison besichtigen: Manche Ferienorte sind im Winter wie ausgestorben – das solltest du vorher wissen.
• Zustand realistisch einschätzen: Gerade bei älteren Häusern lohnt sich ein Gutachter. Feuchtigkeit ist in Küstennähe ein häufiges Thema, ebenso fehlende Heizung und schlechte Isolierung – portugiesische Häuser sind im Winter oft kälter, als man denkt.
• Papiere prüfen lassen: Grundbuch, Nutzungsgenehmigung, Energieausweis (Certificado Energético) und die Legalität von Anbauten gehören vor der Unterschrift auf den Tisch.
• Gesamtkosten kalkulieren: Kaufpreis plus 7 bis 10 Prozent Nebenkosten plus eventuelle Renovierung plus laufende Kosten – rechne mit einem Puffer, damit das Ferienhaus nicht zur Belastung wird.
• Vermietungspotenzial prüfen: Wenn Mieteinnahmen Teil des Plans sind: AL-Fähigkeit bei der Gemeinde klären und realistische Auslastung kalkulieren – nicht mit den Sommerpreisen der Hochsaison aufs ganze Jahr hochrechnen.

Fazit: Ferienhaus in Portugal – Traum mit Kalkulation

Ein eigenes Ferienhaus in Portugal ist für EU-Bürger rechtlich unkompliziert zu erwerben, und das Land bietet vom Fischerhaus an der Silberküste bis zur Villa an der Algarve für jedes Budget etwas – auch wenn die Preise in den Top-Lagen kräftig angezogen haben.

Entscheidend ist die ehrliche Kalkulation: Kaufnebenkosten von 7 bis 10 Prozent, laufende Kosten, eine Finanzierung mit ordentlich Eigenkapital und – falls du vermieten willst – die rechtzeitige Klärung der AL-Lizenz. Wenn du deinen Wunschort gut kennst, einen Anwalt an deiner Seite hast und realistisch rechnest, kann das Ferienhaus in Portugal genau das werden, was es sein soll: dein persönliches Stück Portugal, das sich im besten Fall sogar selbst trägt.